• Polski
  • English
  • Deutsch
  • Zapisz do newslettera

    Sprzedajesz działkę? Sprawdź, czy urząd nie zażąda zapłaty VAT!

    Powszechnie wiadomo, że prawo podatkowe regulujące działalność przedsiębiorstw jest skomplikowane, a jego interpretacja i stosowanie napotyka liczne trudności. Niestety, obszar wątpliwości podatkowych rozciąga się czasami także na czynności wykonywane przez osoby fizyczne dokonujące transakcji, które w ich przekonaniu nie są  związane z działalnością gospodarczą. Świetnym przykładem takiej czynności jest sprzedaż niezabudowanej działki.

    Ta prosta z pozoru transakcja może być – w zależności od okoliczności oraz poglądu organu podatkowego – potraktowana na gruncie VAT jako:

    • pozostająca poza zakresem opodatkowania – jeżeli sprzedawca nie działa jako podatnik VAT;
    • zwolniona z VAT – jeżeli sprzedawca działa jako podatnik VAT, a działka nie stanowi „terenu budowlanego” w rozumieniu ustawy o VAT;
    • opodatkowana VAT – jeżeli sprzedawca działa jako podatnik VAT, a działka stanowi „teren budowlany” w rozumieniu ustawy o VAT.

    Pierwsze ze wspomnianych wyżej zagadnień – status sprzedawcy jako podatnika VAT – jest przedmiotem licznych sporów z organami podatkowymi. Status ten nie zależy bowiem od formalnego zarejestrowania osoby sprzedającej nieruchomość jako podatnika VAT, czy od posiadania przez nią wpisu do CEIDG. Organy podatkowe nierzadko uznają za podatnika VAT z tytułu sprzedaży osoby, które nie prowadzą działalności gospodarczej w powszechnym rozumieniu tego pojęcia.

    W praktyce, ustalając skutki podatkowe sprzedaży działki należy także sprawdzić, czy rzeczywiście stanowi ona nieruchomość niezabudowaną z perspektywy administracji skarbowej. Orzecznictwo TSUE, a także sprzeczna z nim praktyka organów skarbowych wprowadzają w tej materii wiele zamieszania. Rezultatem jest uznawanie w niektórych przypadkach, że „niezabudowany” jest grunt, na którym posadowione są garaż czy szopa, które nabywca zamierza wyburzyć, natomiast w innych przypadkach o uznaniu nieruchomości za zabudowaną może przesądzić umiejscowienie na działce sieci rurociągów drenarskich. Innymi słowy, to że nieruchomość jest – patrząc na nią z punktu widzenia „zdrowego rozsądku” – niezabudowana, nie przesądza o jej kwalifikacji podatkowej.

    W przypadku, gdy nieruchomość uznana jest za zabudowaną, kwestie związane ze zwolnieniem transakcji z VAT należy rozpatrywać na podstawie osobnych przepisów dotyczących zwolnienia dostawy budynków, budowli lub ich części.

    Dlaczego tak ważna jest prawidłowa ocena skutków sprzedaży?

    Dla osób nieprowadzących działalności gospodarczej, nieoczywistym może być, dlaczego tak ważne jest prawidłowe ustalenie podatkowych skutków sprzedaży nieruchomości. Biorąc pod uwagę stopień skomplikowania zagadnienia można zastanawiać się, czy nie łatwiej byłoby założyć „czarny scenariusz” i doliczyć VAT do ceny nieruchomości?

    Podleganie transakcji opodatkowaniu VAT co do zasady nie zależy od woli stron. Gdyby więc sprzedawca doliczył VAT do ceny, a organy doszłyby do wniosku że transakcja nie była opodatkowana, mogłyby zakwestionować prawo do odliczenia VAT po stronie nabywcy i zażądać od niego zapłacenia podatku od czynności cywilnoprawnych („PCC”). Można wyobrazić sobie sytuację, w której nabywca nieruchomości domagałby się wtedy od sprzedawcy zwrotu kwoty VAT jako nienależnej, pomimo że zostałaby ona już przez sprzedawcę wpłacona do urzędu skarbowego.

    Z kolei w przypadku nabywców, którzy nie są podatnikami VAT lub nabywają nieruchomość na cele prywatne, objęcie sprzedaży VAT może znacząco obniżyć atrakcyjność oferty cenowej. Nie będą bowiem mogli odliczyć sobie zapłaconego w cenie VAT.

    Z drugiej strony, dla nabywców będących podatnikami VAT, bardziej atrakcyjny może okazać się zakup opodatkowany VAT, ze względu na możliwość odliczenia kwoty podatku przy jednoczesnym wyłączeniu opodatkowania transakcji PCC.

    Jak przygotować się do sprzedaży?

    Biorąc pod uwagę stopień skomplikowania zagadnienia, a także potencjalne konsekwencje nieprawidłowego ustalenia skutków podatkowych, każda sprzedaż nieruchomości powinna być poprzedzona dokładną analizą prawnopodatkową. Ponadto, ze względu na rozbieżności w orzecznictwie sądów i praktyce organów podatkowych, dla zapewnienia bezpieczeństwa podatkowego transakcji, należy każdorazowo rozważyć zasadność wystąpienia z wnioskiem o indywidualną interpretację podatkową potwierdzającą skutki podatkowe sprzedaży.

    Artykuły powiązane

    Nowe zachęty podatkowe dla nabywających środki trwałe

    Przedsiębiorcy, którzy rozważają nabycie środków trwałych (lub dokonali już nabycia, ale nie wcześniej niż 1 stycznia 2017 r.) mogą być zainteresowani zachętami podatkowymi przewidzianymi w podpisanej przez Prezydenta 19 lipca …

    Podzielona płatność w VAT – rewolucja w rozliczeniach między przedsiębiorcami ?

    Mechanizm podzielonej płatności (tzw. split payment) to kolejna zmiana, którą Ministerstwo Finansów szykuje przedsiębiorcom przy okazji walki z oszustwami podatkowymi. Na czym będzie polegać i jak wpłynie na codzienną działalność …